6月22日， 首批9只公募REITs的整體表現(xiàn)較前一日的強(qiáng)勢(shì)有所降溫。其中，7只產(chǎn)品收跌，1只持平，1只收漲，有5只產(chǎn)品盤中跌破發(fā)行價(jià)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs二級(jí)市場的價(jià)格相對(duì)于發(fā)行價(jià)破發(fā)是一種價(jià)格回歸內(nèi)在價(jià)值的正常表現(xiàn)，投資者不宜忽視產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值而盲目殺跌。

5只產(chǎn)品上市次日盤中“破發(fā)”

截至22日收盤收盤，蛇口產(chǎn)園(180101.SZ)下跌7.02%，浙商滬杭甬REIT(508001.SH)下跌3.78%，華安張江光大REIT(508000.SH)跌幅為1.42%，首鋼綠能(180801.SZ)下跌0.07%。而21日，上述四只產(chǎn)品漲幅居前，分別大漲14.72%、4.97%、5.89%、9.95%。此外，22日中金普洛斯REIT(508056.SH)、鹽港REIT(180301.SZ)的跌幅均在1%以上，廣州廣河(180201.SZ)微跌0.44%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT(508006.SH)小漲0.13%，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT(508027.SH)持平。

值得注意的是，浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、鹽港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、廣州廣河22日早盤一度破發(fā)。

9只公募REITs22日全天成交額為5.08億元，較上市首日(21日)18.6億元的成交額有明顯回落。

博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱表示，上市后不久即破發(fā)的邏輯與短期價(jià)格上漲一樣，原因有兩個(gè)，一是該REITs在一級(jí)詢價(jià)階段時(shí)其價(jià)格就已經(jīng)高于內(nèi)在價(jià)值，二級(jí)市場的價(jià)格相對(duì)于發(fā)行價(jià)破發(fā)是一種價(jià)格回歸內(nèi)在價(jià)值的正常表現(xiàn)；二是投資者不宜忽視REITs的內(nèi)在價(jià)值而盲目殺跌。

“不論是哪種原因，二級(jí)價(jià)格下跌后REITs項(xiàng)目的IRR(內(nèi)部收益率)就會(huì)上升，因此投資價(jià)值會(huì)逐步顯現(xiàn)，價(jià)格就會(huì)止跌回升，投資者可以關(guān)注價(jià)格下跌后出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)。投資者可以對(duì)價(jià)格下跌和IRR上行之間的關(guān)系做一個(gè)分析表，理論上當(dāng)IRR上行到一定水平就會(huì)有配置型的投資者進(jìn)場?！焙I補(bǔ)充到。

引入做市商提高場內(nèi)流動(dòng)性

作為封閉式產(chǎn)品，公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只能在二級(jí)市場交易，投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資者為主，存在流動(dòng)性不足等問題。

胡海濱稱，公募REITs產(chǎn)品的特性是流動(dòng)性遠(yuǎn)不如股票，這是因?yàn)楣糝EITs投資人本來就是以持有為目的，而不是以交易為目的。在這種情況之下，其實(shí)流動(dòng)性弱是合理的。隨著時(shí)間的推移，真正愿意長期持有這些基礎(chǔ)資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資人基本不會(huì)再進(jìn)行賣出，因此導(dǎo)致二級(jí)換手率較低，這屬于REITs產(chǎn)品的產(chǎn)品特征。理論上來說，在市場有效的情況下，REITs流動(dòng)性特征其實(shí)都已經(jīng)體現(xiàn)在一級(jí)發(fā)行和二級(jí)交易的價(jià)格里面了。

如何提高公募REITs二級(jí)市場流動(dòng)性？胡海濱認(rèn)為，一方面REITs與股票相比還有做市商的機(jī)制，可以提供一定的流動(dòng)性；另一方面，投資人類型也比較分散，從散戶到不同類型的金融機(jī)構(gòu)都是投資人，不同投資人之間的風(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣，相對(duì)來說可以一定程度活躍市場交易。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批9只REITs均已公布了流動(dòng)性服務(wù)商，平均每只REIT有4家流動(dòng)性服務(wù)商。其中廣州廣河的做市商.多，共有7家；浙商滬杭甬REIT有6家做市商。同時(shí)，鹽港REIT做市商數(shù)量.少，僅有2家；首鋼綠能和華安張江光大REIT有3家做市商。

平安基金公募REITs投資中心執(zhí)行總經(jīng)理王名倫認(rèn)為，投資者應(yīng)該理性看待公募REITs的特征，它是一種基于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)穩(wěn)定收入發(fā)行的產(chǎn)品，特性就是收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)適中，適合長期投資。如果二級(jí)市場出現(xiàn)大幅波動(dòng)，投資者應(yīng)該理性看待。如大幅溢價(jià)，投資者要考慮其中蘊(yùn)含的較大風(fēng)險(xiǎn)，不可脫離產(chǎn)品本身特性，盲目跟風(fēng)炒作。若出現(xiàn)折價(jià)，投資人也應(yīng)該保持理性，既然是長期持有的品種，看中的是其長期穩(wěn)定分紅，就應(yīng)該淡化短期波動(dòng)的影響，堅(jiān)定持有信心。

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